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Einzelfragen zum Verkauf von Grundstücken am Brauhausberg beantwortet

Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 6. Juni 2018
beantwortet die Stadtverwaltung mit Vorlage für den Hauptausschuss am
29. August 2018 Einzelfragen der Stadtverordneten zum Verkauf der
Grundstücke am Brauhausberg südlich der Max-Planck-Straße. Die
Stadtverordneten hatten vor einem Beschluss über den Grundstücksverkauf,
der das Objekt „Minsk“ einschließt, unterschiedliche Fragen an die
Verwaltung gerichtet. Es ging unter anderem um die Möglichkeit,
Baumassen vom Grundstück des „Minsk“ auf andere Flächen zu verlagern,
um Nachverhandlungen zum Erhalt des Gebäudes des „Minsk“, um die
Prüfung einer öffentlichen Nutzung des Gebäudes und um den
Kaufpreisverzicht bei der Verpflichtung des Käufers, Mietpreis- und
Belegungsbindungen zu schaffen.

Im Ergebnis stellt die Stadtverwaltung fest: Aufgrund der auf dem Los 2
(Grundstück des „Minsk“) derzeit nach Bebauungsplan möglichen
Geschossfläche müssten die Baukörper auf den Baufeldern in den Losen 1
und 3 um zwei Geschosse erhöht werden, um die nicht in Los 2 zu
realisierende Geschossfläche zu kompensieren: Die bislang
dreigeschossigen Baurechte müssten fünfgeschossig werden; die bisher
viergeschossig geplante Bebauung müsste sechsgeschossig werden. Dies
würde einen erheblichen Eingriff in das bisher vorgesehene
städtebauliche Zielbild des Bebauungsplans 36-2 „Leipziger
Straße/Brauhausberg“ bedeuten, der eine langwierige Änderung des
B-Plans im vollen förmlichen Verfahren voraussetzt. Darüber hinaus wäre
der grundlegende Konsens für den Qualitätsanspruch der städtebaulichen
Lösung in dieser zentralen Lage nicht mehr haltbar. Sowohl die
Blickbezüge vom Brauhausberg auf die Stadt als auch von der Stadt auf
den Brauhausberg würden durch die so hohe Neubebauung am Hangfuß
deutlich beeinträchtigt. Die denkmalpflegerische Forderung mit Blick auf
die Sichtbezüge in der gestalteten Potsdamer Kulturlandschaft wäre nicht
mehr erfüllbar.

„Im Ergebnis wären eine komplette Neubewertung der ursprünglichen
städtebaulichen Aufgabenstellung und eine Neuauslobung eines
Wettbewerbs mit anschließender B-Planaufstellung nötig. Die Verwaltung
kann daher die Verlagerung von Baumassen zur Kompensation des Erhalts
des „Minsk“ nicht befürworten“, sagt Andreas Goetzmann, Leiter des
Fachbereichs Stadtplanung und Stadterneuerung.

Für eine öffentliche Nutzung des Gebäudes des “Minsk“ wurden die
Nutzung als Kunsthalle/Galerie oder Gastronomie/Veranstaltungsbetrieb
geprüft. Da die fragliche Fläche im B-Plan 36-2 als „Allgemeines
Wohngebiet“ festgesetzt ist, kann nur eine wohngebietstypische, der
Versorgung des Gebietes dienende Gastronomie zulässig sein. Eine ihrem
Wesen nach über das Gebiet ausstrahlende Nutzung als Kunsthalle ist
nicht zulässig, da sie einen größeren Besucherstrom auslöst. Hier wäre
wiederum eine Änderung des Bebauungsplans im förmlichen Verfahren
notwendig. In jeden Fall wäre jedoch der Nachweis zu führen, dass solch
eine Nutzung das umgebende Wohnen nicht wesentlich stört, da man sonst
einer gerechten Abwägung der betroffenen Belange im
Bebauungsplanverfahren nicht genügen würde. Im Ergebnis ist daher allein
eine dem Gebiet dienende Gastronomie derzeit im Gebäude des „Minsk“
bauordnungsrechtlich zulässig.

Die Stadtwerke haben die Bestbieter um Kaufpreisangebote unter der
Bedingung gebeten, dass 20 Prozent der errichtbaren Wohnfläche mit
Mietpreis- und Belegungsrechten versehen werden. Mehrere Bieter haben
den Stadtwerken die grundsätzliche Bereitschaft dazu signalisiert. Für
das Gesamtgrundstück (Lose 1-3) liegt das höchste Kaufpreisangebot unter
diesen Voraussetzungen bei 24,3 Millionen Euro. Demnach würde eine
Kaufpreisminderung von circa 2,7 Millionen Euro eintreten, wenn der
Verkauf der Grundstücke am Brauhausberg unter der genannten Bedingung
beschlossen wird. Die Stadtverwaltung und die Stadtwerke halten diese
Kaufpreisminderung im Sinne der sozialen Wohnraumversorgung in Potsdam
für angemessen und vertretbar. Der Stadtverordnetenversammlung soll
daher empfohlen werden, dem Verkauf der Grundstücke unter dieser
Bedingung zuzustimmen.

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City Report - pnr24

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